Если в вашей квартире рейдер

Если в вашей квартире рейдер…

Учимся бороться за свою недвижимость

Квартирное рейдерство явление отнюдь не новое, но официально его существование было признано всего года два назад. В Москве рейдерство – это норма. Земли у МКАД не много, а желающих стать жителями столицы прибавляется с каждым годом. Суть рейдерства проста: купить долю в квартире за минимальную цену, потом склонить собственников продать всю квартиру и поделить деньги согласно долям. За счет этого, конечно, обогащается тот, кто выкупил долю. Часто квартирное рейдерство сравнивают с корпоративным, но это не так, потому что циничные действия направлены против простых граждан. Такие, как вы понимаете, не имеют средств на юристов. Да и риск, что такие люди останутся на улице, слишком велик, учитывая, что после продажи квартиры они получают сумму, которой точно не хватит на покупку нового жилья и прописаться. 

Под вниманием рейдеров все социальные слои

Ошибочно мнение, что интерес для рейдеров представляют лишь немощные пенсионеры или граждане без наследников. Работники сферы недвижимости знают, что потерять квартиру может человек, даже в результате возникновения семейных или личных проблем. Хватит того, что ситуация повернется в противоположную для него сторону: когда пусть даже один из владельцев долевой собственности потеряет к недвижимости интерес и захочет продать свою долю. Такое часто происходит, например, при разделе имущества бывшими супругами. И тут начинается игра рейдеров по типичным сценариям. Самое важное – выгодно купить долю и сделать московскую прописку. Расстроенные, на пике нервных срывов люди могут согласиться продать свою долю намного ниже рыночной стоимости. Если рейдеру попадется такой продавец – это немыслимая удача. На что рассчитывает рейдер: он стремится к покупке всей квартиры по выгодной цене. Он делает жизнь для еще одного владельца невозможной и морально, и в культурном плане. Выдержать такое в собственном доме может не каждый, да и учтите, что жертва чаще всего вряд ли может отстоять свои права. Как рейдер будет выводить из себя собственника? Способов много: прописать чистоплотную таджикскую семью, сменить замки и забыть сообщить об этом, раздробить свою долю и сдать в аренду нескольким жителям или даже продавать сообщникам. Все будет в рамках закона и официально, но очень уже унизительно для второго собственника. В конце концов, дольщик добьется своего: совладелец готов продать свою долю и в роли покупателя сразу выступает сосед-рейдер. Только цену он выставляет намного ниже рыночной. Полученных средств может хватить только на комнату в общежитии в отдаленном районе города. В рамках «приличия» рейдер предлагает выкупить свою долю, но чаще совладельцу это не по карману.

Его оружие - правовая легитимность

Каждый рейдер хороший знаток законодательства и он тщательно действует в его рамках. Сосед никогда не станет свидетелем произведенных им действий, следствием которых может стать административное или уголовное наказание. Рейдер хитер и действует тонко и методично. Но есть одна лазейка, которую содольщик может использовать против рейдера. Это ст.10 ГК РФ, которая гласит: «не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с целью причинения вреда другому лицу, а также злоупотребление правом в других формах». То, что делают квартирные рейдеры можно смело квалифицировать как злоупотребление правом – это прослеживается во всех действиях домашнего террориста. Он злоупотребляет правом второго собственника на распоряжение и владение имуществом, но можно отметить, что законодательство все же бессильно против него. Потому что статья 10 не получила должного развития и трактовки в гражданском праве. Единственный плюс в том, что недобросовестный рейдер, которому второй дольщик откажет в праве доступа в помещение, не сможет выиграть иск о нечинении препятствий в пользовании жилплощадью. Ничем в данном случае не сможет помочь и уголовный кодекс. Можно попробовать приписать квартирное рейдерство к нескольким статьям, например, (ст. 159) мошенничество, причинения ущерба имуществу (ст. 165 УК РФ) и трактовать преступление, как приобретение права на чужое имущество путем злоупотребления доверием или, опираясь на ст. 179 говорит о принуждении к совершению сделки. Маловероятно, что вы сможете добиться возбуждения дела.

Препятствуйте действиям рейдера

Важной помехой для квартирного террориста может стать то, что любая продажа в общей доле не осуществляется без согласия всех владельцев собственности. При трактовке ст. 250 ГК РФ это звучит так: когда реализуется доля третьему лицу, остальные владельцы имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, предложенной иному покупателю. Извещение о продаже доли обязательно составляют в письменной форме, потенциальный продавец составляет его у нотариуса и присылает заказным письмом остальным владельцам собственности. Другой собственник может в течение месяца выкупать долю, по истечении данного срока состоится сделка с третьим лицом и будет признана законной. Контролируют процесс преимущественной покупки дольщиками органы регистрации прав на недвижимое имущество. В комплект документов, подаваемых для регистрации перехода прав на недвижимую собственность (долю), обязаны быть документы, доказывающие, что остальные совладельцы получили извещение. При наличии таковых регистрация проходит и считается законной, при отсутствии и если не истек срок (месяц) – регистрация откладывается до истечения указанного срока или отменяется в связи с отказом от покупки доли собственности. Отказ от покупки также должен быть завизирован и оформлен нотариусом или в регистрирующих органах. Рейдеры, используя нелегальных юристов, могут подделать такую бумагу. На том можно его запросто подловить и уличить в уголовно наказуемом деянии. Вашим доказательством в суде будет поддельная подпись на документе об отказе от покупки.

Обращайтесь в суд

Защищать права собственника, которого лишили возможности совершить преимущественную покупку доли в недвижимости, нужно по определенному иску – о переводе прав и обязанностей покупателя. Все важные процедуры, включая экспертизу поддельных документов, удобнее будет осуществлять в рамках судебного процесса. По судебному запросу вы также сможете получить регистрационное дело на квартиру из ФРС (Федеральной регистрационной службы), а также суд приложит к делу недействительный договор купли-продажи, который иначе вы бы тоже не смогли получить без санкции. Еще один способ защитить себя от рейдера – арестовать его долю (запрет на пользование). При наличии четких доказательство неправомерности владения долей, можно подать иск в суд с просьбой запретить рейдеру пользоваться долей в общей собственности. Это значительно увеличит количество препятствий для получения вашей квартиры недобросовестным соседом-дольщиком. Как правило, они работают не одни, для группы рейдеров важно максимально быстро получить прибыль. Такие ваши правомерные действия станут следствием для потери их интереса к квартире, находящейся в долевой собственности с рейдером. Действовать по такой схеме желательно до начала все истории с продажами долей (когда это хочет сделать ваша бывшая жена или конфликтный родственник), чтобы не вступать в дальнейшем в мутные игры с группой профессиональных рейдеров. Договоренность рейдера с первоначальным продавцом доли не всегда оговаривает полный расчет и передачу прав до определенного этапа (истечения месяца). Что означает нарушение закона и, как следствие, расторжение договора о купле-продаже. Стоит активно бороться с тем, чтобы доля в квартире попала к рейдеру. Если это случилось, не стоит опускать руки – начните активную атаку первыми. Что поможет? - Иски о разделе имущества (включая наследуемое) (ст. 252 ГК РФ), в результате которых долевая собственность на жизненно важные объекты прекращается; - Требование через суд лишить права собственности, вынудив рейдера выплатить компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК). Оцените недвижимость полностью, точно высчитайте стоимость доли, учитывая реальную рыночную. Конечно, не стоит рассчитывать, что стоимость будет высокой, но возможность получить компенсацию – высока; - Вы можете убедить суд в принудительном выкупе доли у первоначального продавца, если для вас важна полноценное использование квартиры (недвижимости). Эта позиция выигрышна при наличии несовершеннолетних детей, проживающих с вами. Привлеките в процесс органы опеки. Это поможет выиграть дело. Вы, как владелец квартиры, должны всегда быть внимательным, проявлять осмотрительность, отстаивать права на собственность. Потому что в нашем суде нет конкретных правовых механизмов, решающих проблемы с рейдерами, поэтому ответственность за все произошедшее будет только на вас, как на собственнике и правообладатели недвижимого имущества.